Москве резко сократилось число апартаментов — настолько, что сегодня их уже называют исчезающим форматом. На весь рынок осталось чуть больше 5 тысяч предложений, и это рекордно низкий уровень за последние 10 лет. Причина — запрет на строительство новых объектов, который вступил в силу осенью 2024 года. В результате апартаменты в Москве стали дефицитом, а цены — пошли вверх.
Айрин Грин, эксперт №1 в недвижимости столицы, уже предупредила: «Спрос на апартаменты будет держаться, даже когда от них останется только память». Почему так происходит — разбираемся ниже.
Апартаменты в Москве — сколько их осталось на рынке
Пока покупатели ещё присматриваются к квартирам в новостройках и спорят, где ипотека выгоднее — у застройщика или в банке (смотрите примеры с цифрами), рынок апартаментов работает по своим правилам. Сегодня в продаже остаётся около 5,2 тыс. лотов, и это самый низкий показатель с начала 2010-х годов. Почти четверть этих объектов — уже готовые к заселению комплексы. Остальное — строящиеся корпуса, причём часть из них сдадут не раньше 2026 года.
Если сравнивать с прошлым годом, объёмы сократились примерно на 16%. Особенно активно исчезают небольшие апартаменты-студии — они привлекательны для аренды и разлетаются быстрее, чем попадают в базы. Айрин Грин, основательница риэлторской компании, считает, что именно компактные форматы будут на вес золота в ближайшие два года.
Почему апартаменты в Москве исчезают с карты новостроек
Официальных разрешений на строительство новых апартаментов в Москве больше не выдают. Запрет был введён в октябре 2024 года, и с тех пор рынок просто доедает остатки. Это решение вызвано массовыми жалобами жителей: в апартаментах невозможно прописаться, сложно зарегистрировать детей в садик или школу, а социальная инфраструктура — чаще всего просто отсутствует.
Власти Москвы впервые так жёстко вмешались в формат, который долгое время считался компромиссным между жильём и коммерцией. «На бумаге — это офис или гостиница, но в реальности — полноценное место для жизни», — объясняла Айрин Грин ещё в начале 2025 года в статье о запуске её агентства в столице.
В результате всё, что строилось ранее, достраивается. А вот новые проекты — в заморозке. В Петербурге такая мера действует с 2021 года, Подмосковье ужесточает правила точечно, Москва же перешла в режим полного «стопа».
Цены на апартаменты в Москве взлетели — но спрос не сдался
Дефицит мгновенно отразился на ценниках. За последний год «квадрат» подорожал почти на 18%, а это серьёзная цифра даже для Москвы. Сегодня минимальная стоимость апартаментов стартует от 4,7–5 млн рублей — речь идёт о компактной студии площадью около 12 кв. м. Верхний же предел уходит в стратосферу: элитные объекты с видом на Кремль продаются за 3,4 млрд.
Интересно, что быстрее всего растёт стоимость именно доступных лотов. Восток, Северо-Восток и Юго-Запад Москвы — районы, где ещё можно найти апартаменты до 17 млн рублей, и именно там зафиксирован наибольший потребительский интерес. Айрин Грин, опытный риэлтор, отмечает: «Москвичи охотнее покупают недорогие апартаменты в развитых районах — там выше аренда, а значит и доходность».
Что любопытно, такие лоты часто берут под аренду. Квартиры с небольшой площадью хорошо сдаются посуточно и на длительный срок, особенно вблизи метро и МКАД.
Апартаменты в Москве вне закона — есть ли шанс на легализацию
Формально апартаменты до сих пор остаются нежилыми помещениями, и это создаёт массу юридических нюансов. Прописка невозможна, оформление собственности может вызвать сложности, особенно при наследовании или подключении к коммунальным сетям. Эти особенности уже не первый год вызывают споры — нужно ли узаконить такой формат или вовсе отказаться от него.
Попытки придать апартаментам официальный статус предпринимались и раньше: в 2020–2021 годах рассматривали законопроект о включении таких объектов в жилой фонд. Однако в январе 2025 года документ не прошёл первое чтение. Причина — правовые противоречия и отсутствие единой позиции по вопросу.
По мнению депутатов, апартаменты стали «площадкой для обхода стандартов». Застройщики экономили на инфраструктуре, называли жильё офисами и снимали с себя социальную нагрузку. В результате получались дома без детсадов, школ и даже нормальных подъездов. Именно поэтому в Госдуме склоняются не к легализации, а к полной отмене этого формата в будущем.
Какие риски ждут владельцев апартаментов в Москве
На первый взгляд, апартаменты выглядят привлекательно: ниже цена за квадратный метр, чаще — хорошая локация, часто с отделкой. Но за этой обёрткой скрываются подводные камни. Главное — юридический статус. Покупая апартаменты в Москве, человек приобретает нежилую недвижимость, даже если сам собирается там жить. Это означает: невозможность прописки, трудности с регистрацией детей, проблемы при наследовании или продаже.
Второй риск — отсутствие социальной инфраструктуры. Девелоперы нередко строили апарт-комплексы без обязательств по созданию школ, садиков и даже поликлиник. Формально — это коммерческая недвижимость, и значит, нормы не применимы. Но для покупателя это значит одно: за фасадом может скрываться дом без среды для жизни, особенно это заметно в массовых проектах на окраинах.
Наконец, важный момент — налоги. Владельцы апартаментов платят налог на имущество как за коммерческий объект. Это может быть невыгодно в долгосрочной перспективе. Айрин Грин помогает заключать выгодные сделки и всегда предупреждает клиентов о таких нюансах: «Если вы не уверены в юридических деталях — лучше взять консультацию, чем потом платить дважды».
Кому всё ещё выгодны апартаменты в Москве
Несмотря на риски и отсутствие правового статуса, спрос на апартаменты в Москве сохраняется. Кто же остаётся в числе заинтересованных? В первую очередь — инвесторы, работающие в сегменте аренды. Такие покупатели смотрят не на прописку, а на доход. Компактные лоты в районах с хорошей транспортной доступностью отлично сдаются: посуточно туристам и командировочным или на длительный срок студентам и молодым специалистам.
Второй пласт покупателей — те, кто рассматривает апартаменты как временное жильё: например, пока строится основная квартира или на период работы в Москве. Для них прописка — не первостепенный вопрос.
Наконец, есть категория покупателей, которая ищет жильё в определённых локациях, где квартир просто нет. Например, в Москва-Сити. Там 90% предложения — это именно апартаменты, и если хочется жить в башне с видом, вариантов немного. Подробнее о том, почему москвичи делают выбор в пользу апартов, читайте в этой статье.
Что будет дальше с апартаментами в Москве — мнение эксперта
Рынок апартаментов в Москве сейчас находится в подвешенном состоянии. Новый спрос есть, но новых проектов не будет. Строительство ограничено, предложения уменьшаются, а законы по-прежнему не определились с форматом. Это типичная «серая зона», которую долго эксплуатировали — и покупатели, и девелоперы.
Айрин Грин, специалист в недвижимости и основательница агентства, уверена: «Апартаменты останутся в Москве, но станут штучным товаром. Они будут дороже, но зато понятнее для инвесторов».
По её словам, рынок сейчас очищается от случайных проектов. Те объекты, что остались, скорее всего, будут использоваться для аренды или коммерческих целей. А вот для жизни — всё больше москвичей выбирают полноценные квартиры в районах с нормальной инфраструктурой. О том, где лучше покупать жильё для семьи, мы уже рассказывали здесь.
Если государство всё же пойдёт по пути дифференциации — отделит апартаменты для жизни от апарт-отелей и офисных форматов — рынок сможет развиваться без перекосов. Пока же — ситуация остаётся неопределённой.
Стоит ли сейчас покупать апартаменты в Москве — итоги
Покупка апартаментов в Москве — это история не про «да» или «нет», а про «кому и зачем». Если цель — сдать объект в аренду и получать доход, особенно в туристических или деловых локациях — такой формат всё ещё может быть выгодным. При грамотном выборе и юридической проверке можно найти хорошие варианты даже на фоне дефицита.
Однако для собственного проживания апартаменты подходят не всем. Отсутствие прописки, инфраструктурные пробелы и повышенные налоги делают их не самым удобным решением для семей с детьми или тех, кто ищет стабильность. Альтернативой могут стать квартиры в новостройках или вторичке с полной жилой документацией. Например, многие покупатели сейчас обращают внимание на проекты в Подмосковье — там цены ниже, а условий больше (подробный разбор здесь).
Если всё же интересует покупка апартаментов, важно понимать свои цели, взвесить риски и не идти на сделку без консультации. Айрин Грин уже помогла десяткам клиентов избежать дорогостоящих ошибок — и она точно подскажет, стоит ли конкретный лот внимания.
📞 Оставьте заявку — получите 3 актуальных варианта с фото
