2025 yılının başından itibaren yurtdışı gayrimenkule olan ilgi yeniden arttı ve bu özellikle Ruslar için başlıca destinasyonlardan biri olmaya devam eden Türkiye’yi ilgilendiriyor. Türkiye’deki gayrimenkuller, mevzuattaki bazı değişikliklere ve kuralların sıkılaştırılmasına rağmen Rus vatandaşları için hâlâ cazibesini koruyor.
Birçok kişi şu soruları soruyor: Deniz kenarında bir daire almak artık daha mı zor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? Yeni riskler ortaya çıktı mı? Piyasa daha yapılandırılmış hâle geldi ama hâlâ kazançlı — özellikle de adım adım nasıl hareket edeceğini bilen ve yeni koşullardan korkmayanlar için.
2025 Yılında Yabancılar İçin Yeni Yasalar ve Kurallar
Ocak 2025 itibarıyla Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen güncellenmiş hükümler yürürlüğe girdi. Jeopolitik gelişmeler ve ekonomik düzenlemeler doğrultusunda, Türk hükümeti; işlemlerin tescili, paranın kaynağının belgelenmesi ve belirli bölgelerde konut alımına getirilen sınırlamalarla ilgili düzenlemeler yaptı. Bu değişiklikler özellikle NATO dışı ülkelerin vatandaşlarını — yani Rusları — doğrudan etkiliyor.
Artık Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen Rus vatandaşlarının, paranın yasal kaynağını belgeyle kanıtlaması zorunlu. Yani, alıcının gelirin, bağışın, başka bir gayrimenkulün satışının veya benzeri işlemlerin belgelerini sunması gerekiyor. Yetkililer döviz işlemleri üzerindeki denetimleri sıkılaştırdı ve nakit ödemeler neredeyse tamamen imkânsız hâle geldi. Tüm işlemler, belgeli ve şeffaf banka havaleleriyle gerçekleştiriliyor.
Gayrimenkul uzmanı ve deneyimli emlakçı Ayrin Green şunu vurguluyor: “Evet, bürokrasi arttı, ancak profesyonel bir danışmanlıkla işlem hâlâ sorunsuz şekilde ilerliyor. En önemlisi kurallara uymak ve sistemi aşmaya çalışmamak.” Ayrin ayrıca, 2025’teki değişikliklere hâlihazırda uyum sağlamış olan ve yeni prosedürlere hâkim ajanslarla çalışmanın büyük önem taşıdığını belirtiyor.
Rusların Türkiye’de gayrimenkul alım süreci 2025’te nasıl değişti?
2025 yılında Ruslar için Türkiye’de gayrimenkul alım süreci birçok önemli değişiklik geçirdi, ancak genel olarak yeni kurallara uyulduğu takdirde erişilebilir olmaya devam etti. Adım adım prosedür şu şekilde:
Adım 1: Emlakın hukuki durumunun kontrolü
Herhangi bir belge imzalamadan önce, gayrimenkulün borç veya dava yükümlülükleri olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. 2025 yılında bunu yalnızca sertifikalı bir avukat veya lisanslı emlakçı aracılığıyla yapmak mümkündür — bu gereklilik zorunlu hale gelmiştir. Bu, dolandırıcılık vakalarının ve sorunlu gayrimenkullerin satışının arttığı bir dönemde alınan bir önlemdir.
Adım 2: Vergi numarasının alınması ve banka hesabı açılması
Bu iki unsur olmadan alım yapmak mümkün değildir. Daha önce Ruslar sadece pasaport ile hesap açabiliyorlardı, ancak 2025’ten itibaren bankalar, Rusya’daki ikamet adresi ve vergi durumu belgesini talep etmeye başladılar. Bazı bankalar, eksik belgeleri olan vatandaşlara hizmet vermeyi reddetmeye başladı, bu yüzden dikkatli bir hazırlık yapmak önemlidir.
Adım 3: Emlak değerlendirmesi
2023 yılından itibaren Türkiye’de, gayrimenkul satışından önce devlet tarafından değerleme yapılması zorunlu hale gelmiştir. 2025’te ise bu değerlendirmelerin önemi artmıştır: Şimdi bu değer, vergi ve harçların temelini oluşturur. Sözleşmede fiyatı düşük göstermek artık mümkün değildir; bu hemen şüphe uyandırır. Bütçeyi tüm resmi verilere göre planlamak daha iyidir.
Adım 4: Para transferi ve işlem kaydının yapılması
Para transferi yalnızca banka kanalları aracılığıyla yapılmalı ve transfer amacının gayrimenkul alımı olduğu belirtilmelidir. Bu aşamadan sonra, satış sözleşmesinin taslağı imzalanır ve noter tasdikli hale gelir, ardından işlem Tapu müdürlüğünde (kadastro ofisi) sonlandırılır. Sadece bu aşamadan sonra Rus vatandaşları, mülkün resmi sahibi olurlar.
Giderek daha fazla alıcı, işlemlerinde profesyonel destek almak için uzmanlara başvuruyor. Ayrin Green, 2025’teki tüm yeni gereksinimlere göre kazançlı işlemler yapmanıza yardımcı olur ve her adımda müşteri çıkarlarını korur, özellikle de uzaktan alım işlemleri söz konusu olduğunda.
Vergiler ve finansal hususlar
2025’teki önemli değişikliklerden biri de gayrimenkul işlemlerine yönelik vergi yüküdür, özellikle yabancı vatandaşlar için. Ruslar için Türkiye’de gayrimenkuller, piyasanın şeffaflığını artırmak ve devlet bütçesine gelir sağlamak amacıyla yeni ilkelere göre vergilendirilmeye başlandı, bu hem birincil hem de ikincil konutları kapsar.
Alım vergisi, gayrimenkulün tapu değeri üzerinden %4 olarak kalmıştır, ancak şimdi devlet değerlendirmesi çoğunlukla piyasa değerine yakın bir şekilde yapılmaktadır. Satış fiyatını düşük gösterme girişimleri artık işe yaramaz; Türk vergi otoriteleri elektronik kayıtlar ve algoritmalar kullanarak şüpheli düşük fiyatları tespit eder ve bu tür farklar tespit edilirse, cezalar ve yeniden değerleme yapılabilir.
Kapital kazanç vergisi daha belirgin hale geldi. Eğer bir Rus, Türkiye’deki gayrimenkulünü alımından sonraki ilk beş yıl içinde satıp kâr elde ederse, satın alma ve satış fiyatı arasındaki fark üzerinden vergi ödemek zorundadır. 2025’te, özellikle tatil bölgelerinde fiyatların artması nedeniyle, yabancı yatırımcılar için bu vergi oranı yükseldi, özellikle işlem, tüzel kişilik üzerinden yapılmamışsa.
Ödeme yöntemlerine gelince, 2025 yılında Türk lirası ile işlemler tercih edilmektedir, ancak pratikte işlemler sıklıkla euro veya dolar üzerinden yapılmaktadır. Bankalar, para kaynağının kanıtlanmasını talep eder ve özellikle Rusya’dan büyük meblağlar transfer edildiğinde ek bir kontrol yapmaktadır. Kripto para kullanımı tartışılmakta, ancak resmi olarak tanınmamaktadır — ancak bazı geliştiriciler, aracılar aracılığıyla USDT veya BTC ile ödeme kabul etmeye hazırdır. “Bu gayri resmi bir sistemdir ve güvenilir bir avukatın katılımını gerektirir” diye uyarıyor Ayrin Green.
Ek olarak, gayrimenkul için yıllık vergi göz önünde bulundurulmalıdır — miktarı, mülkün değeri ve bölgeye bağlı olarak değişir. 2025 yılında Ruslar için bu vergi, yılda %0,1 ile %0,6 arasında kalmıştır; bu nedenle, özellikle kiralamak için gayrimenkul alırken, bu masrafları verimlilik hesaplamalarınıza dahil etmeniz tavsiye edilir.
Kuzey Kıbrıs’taki En İyi Konut Projeleri: Geliştiricilerden En Uygun Fiyatlarla
2025’te Hangi Bölgeyi Seçmeli?
Bölge seçimi, 2025’te daha da önemli hale geldi — yalnızca fiyat değişiklikleri nedeniyle değil, aynı zamanda bazı bölgelerdeki gayrimenkul alımına getirilen sınırlamalar nedeniyle de. Ruslar için Türkiye’de gayrimenkul almak hala erişilebilir, ancak artık hangi bölgelerin serbest alıma açık olduğunu ve hangilerinin aşırı yükleme veya stratejik önemi nedeniyle kısıtlandığını göz önünde bulundurmak önemlidir.
Antalya kıyısı, Alanya, Side ve Kemer gibi şehirler dahil olmak üzere talep açısından liderliğini sürdürüyor. Bu bölgeler, ılıman iklimi, gelişmiş altyapısı ve büyük Rusça konuşan toplulukları sayesinde popüler. Ancak, 2025 yılında Alanya’nın bazı bölgelerinde (özellikle Mahmutlar ve Kestel) bir konut kompleksinde yabancı sahip sayısına sınırlama getirilmiştir — %25’i geçemez. Bu önlemler, dengeli gelişim ve yerel halkın çıkarlarının korunması amacıyla alınmıştır.
İstanbul — Türkiye’nin büyük metropolü ve finans merkezi — hala cazip olsa da, daha büyük bir bütçe gerektiriyor. Şehirde, özellikle Avrupa yakasında ve yeni yerleşim bölgelerinde fiyat artışı gözlemleniyor. 2025 yılında Ruslar, İstanbul’un banliyölerini tercih etmeye daha yatkın, çünkü burada daha düşük fiyatlarla kaliteli konutlar elde edilebiliyor ve ulaşım imkanları iyi.
İzmir ve Mersin, yeni yönelimler arasında beklenmedik liderler oldu. İzmir, Avrupa yaşam tarzı ve istikrarlı piyasası sunarken, Mersin ise uygun fiyatlar ve büyüme potansiyeli ile dikkat çekiyor. Bugün Mersin, Antalya’nın 10 yıl önceki hali gibi. Şu anda piyasaya girenler, birkaç yıl içinde maksimum faydayı elde edecekler.
Kapadokya, Bodrum ve Çeşme ilgi çekici olsa da, genellikle mevsimlik yaşam veya turistik yatırımlar için daha uygundur. Buradaki fiyatlar daha yüksek ve kurallar daha katıdır, özellikle korunan doğal alanlar ve tarihi bölgelerde.
2025’te bölge seçimi, sadece fiyatların analiz edilmesini değil, aynı zamanda hukuki inceliklerin bilinmesini de gerektiriyor. Ayrin Green, Ruslar için izin verilen bölgelerde mülkler seçmeye yardımcı oluyor ve sorunlu seçenekleri hemen eleyerek müşterilere hem zaman hem de para kazandırıyor.
Ruslar için 2025’teki Sınırlamalar
2025’te Türkiye, yabancıların gayrimenkul pazarına girişine yönelik stratejik açıdan dengeli bir yaklaşımını sürdürmektedir. Bununla birlikte, Ruslar için Türkiye’de gayrimenkul almak hala mümkün, ancak önceden bilinmesi gereken bazı sınırlamalar bulunmaktadır, böylece alım aşamasında sürprizlerle karşılaşılmaz.
Ana sınırlamalardan biri, yabancıların gayrimenkul satın almasına kapalı olan coğrafi bölgelerle ilgilidir. Bu, askeri ve sınır bölgeleri ile, Türk hükümetine göre, yabancı sermayenin sosyal veya ekonomik istikrarı etkileyebileceği bazı alanları kapsar. 2025’te bu liste genişledi ve şimdi, daha önce Rusların yazlık ve villalarını yoğun bir şekilde satın aldığı Ege kıyısındaki bazı alanları da içermektedir.
Ayrıca, çok katlı binalar ve bölgelerde yabancılar için kota uygulanmaktadır: Bir konut kompleksindeki dairelerin %25’inin zaten yabancılara ait olması durumunda, kalan dairelerin yabancılara satışı engellenmektedir. Bu kural, özellikle Alanya ve Antalya’nın yoğun nüfuslu bölgelerinde, daha önce Rusya, Ukrayna, Kazakistan ve İran vatandaşları tarafından yoğun şekilde satın alınan gayrimenkuller için geçerlidir. Sonuç olarak, talep, kota henüz tükenmemiş bölgelere kaymıştır — bu nedenle Ayrin Green, sahildeki en deneyimli emlak uzmanlarından biri olarak, potansiyel alıcıları dikkatlerini bu bölgelere yönlendirmeye teşvik ediyor.
Finansal sınırlamalara da özel dikkat gösterilmektedir. 2025’te Türkiye bankacılık sistemi, Rusya’dan gelen para transferlerine daha duyarlı hale gelmiştir. Bazı bankalar, özellikle 100.000 doların üzerindeki transferlerde, ek belgeler talep etmektedir. Bu, kara para aklamayla mücadeleye yönelik uluslararası düzenlemelere uyum sağlama çabasıyla ilgilidir. Ayrıca, bankalar, yaptırımlar altında olan vatandaşlara veya eksik belgeleri olan kişilere hesap açmayı reddedebilir.
Son olarak, geçici vize sınırlamaları da etkili olmaktadır. Vizeli rejime rağmen, Türkiye’de altı ay içinde 90 günden fazla kalmayı planlayan Ruslar, ikamet izni almak zorundadır. 2025’ten itibaren, gayrimenkul alımı yoluyla ikamet izni almak yalnızca 200.000 dolar ve üzeri değerindeki mülkler için mümkün hale gelmiştir. Bu kural, önceki yıllarda popüler olan “ikamet izni için konut” planını, daha ucuz stüdyo daireler ve ekonomik segmentteki dairelerle dışlamaktadır.
İkamet izni almayı planlayanlar, bu yeni eşikleri göz önünde bulundurmalıdır. Şirketimiz, bu tür işlemleri ilk telefon görüşmesinden ikamet belgesinin alınmasına kadar her aşamada desteklemektedir.
2025’te Türkiye’den Gayrimenkul Almak Mantıklı mı?
Bir dizi kuralın sıkılaştırılmasına rağmen, 2025 yılında Ruslar için Türkiye’deki gayrimenkul hala cazip bir yatırım ve taşınma fırsatı sunuyor. Evet, koşullar daha katı hale geldi: daha fazla belge, ikamet izni almak için daha yüksek eşikler, ve kaynakların menşei konusunda daha sıkı denetimler. Ancak piyasa hâlâ açık ve Türkiye, Rusların deniz kenarında mülk alabilecekleri ve mülkiyet hakkına sahip olabilecekleri nadir ülkelerden biri olmaya devam ediyor.
Dikkate almanız gerekenler:
– Güvenilir bir danışmanlık desteği olmadan gayrimenkul almak riskli hale geldi. Güncellenmiş mevzuatı bilmeden işlemi kendi başınıza yapmanız, kaydın reddedilmesine veya para transferinin engellenmesine yol açabilir.
– Popüler bölgelerde fiyatlar artmaya devam ediyor, özellikle yabancılara yönelik kota sınırlamaları nedeniyle bu, erken işlem yapmayı daha karlı hale getiriyor.
– Yatırım cazibesi devam ediyor: Mersin veya İzmir gibi bölgelerde istikrarlı bir büyüme öngörülüyor ve kira geliri, ortalamanın üzerinde kazanç sağlıyor.
Türkiye’deki gayrimenkul uzmanı ve lider emlak danışmanı Ayrin Green, “2025 yılı değişim zamanı, ama aynı zamanda yeni fırsatlar da sunuyor. Alım yaparken doğru yaklaşanlar, şu an en iyi koşulları ve gelecekte yüksek getiri elde ediyorlar,” diyor. Başarı için anahtarın doğru analiz, profesyonel danışmanlık ve detaylara dikkat olduğunu vurguluyor.
Türkiye’yi ikinci vatanı veya sermaye yatırımı olarak gören Ruslar için, gayrimenkul alımını stratejik bir şekilde ele almak çok önemli. Bölge seçimi, mülkün hukuki durumu, yeni yasalara uygunluk — bunların tümü sistemli bir yaklaşım gerektiriyor. Ancak doğru stratejiyle, Türkiye’deki gayrimenkul, günümüzde diğer ülkelerde zor bulunabilecek olanı sağlıyor: istikrar, deniz, güneş ve Avrupa standartlarında yaşam kalitesine erişim.
